-부동산제도 개혁방안 아파트

정부는 지난 8월 31일 ‘부동산제도 개혁방안’을 통해 미니신도시 건설·판교신도시 공급물량 확대 등 그동안 논란이 되던 다양한 주택공급·토지 대책을 확정하여 발표했다.

세제강화로 투기수요를 잠재우는 한편, 미니신도시 건설·판교신도시 공급 물량 확대 등을 통해 안정적인 주택공급과 강남의 주택수요를 조절하겠다는 정부의 확고한 방침이라고 한다. 또한 개발부담금·기반시설부담금 등을 통해 토지투기를 방지하고 개발혜택에 따른 합리적인 비용을 수요자에게 부담하도록 할 방침이다.

-무주택 서민 주거안정 지원

세대원 전원 무주택 시,시중금리보다 낮은 금리 혜택, 영세민 전세자금문제 해소 기대

세대주를 포함해 세대원 전원이 주택을 소유한 사실이 없는 자로 생애 최초로 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 신규 분양주택을 구입하는 경우, 시중금리보다 낮은 금리로 구입자금을 융자받을 수 있다.

영세민 전세자금의 경우, 일정금액 이하의 전세계약을 체결한 무주택 세대주로서 해당 지자체에서 부동산·중대형 이상 자가용 자동차 등의 소유여부를 토대로 영세민 전세자금 대출대상자로 추천한 이들을 대상으로 하기 때문에 영세민들 사이에서 전세자금문제의 숨통이 트일 전망이다.

서울의 경우 전세보증금이 5천만 원 이하, 광역시 및 수도권과밀억제권은 4천만 원 이하, 기타지역은 전세보증금 3천만 원 이하일 경우가 대출 대상이다. 근로자·서민 전세자금의 경우, 연소득 3천만 원 이하이고 대출신청일 현재 6개월 이상 무주택 세대주인 근로자와 서민이다. 대출을 위해서는 주택금융공사의 보증서 또는 연대보증인이나 집주인의 전세자금 반환 확약서가 있어야 한다.

개발이주자 전세자금을 지원받는 조건은 공공사업 시행으로 인해 이주하는 세입자 또는 저소득 주택소유자로서, 공공사업지구 지정을 위한 주민공람 개시일 3개월 이전부터 거주하고 있어야 한다.

-국민임대주택 건설

국민임대주택 건설비용에서 입주자가 부담하는 비율이 평균 29.8%에서 24.2%로 5.6% 인하된다. 국민임대주택 건설시 호당 사업비를 6600만 원(평균 17.8평×375만 원)으로 가정하면, 입주자들의 임대보증금은 가구당 1966만 원에서 1537만 원으로 평균 429만 원이 줄어들 것으로 기대된다.

다가구 매입임대주택의 입주자격과 입주조건을 살펴보면, 무주택 세대주로서 기초생활수급자, 차상위계층, 모·부자가정, 장애인 등에게 우선 공급된다. 임대료는 영구임대와 비슷한 보증금 250∼350만 원, 월 임대료 8∼9만 원 수준이다.

-주택공급 확대방안-국·공유지 활용

송파신도시, 판교신도시와 버금가는 규모의 부동산 사업 - 부동산 과열우려

국·공유지 활용을 통해 신규택지 개발을 하기 위한 절차를 살펴보면 송파·거여지구는 개발제한구역이므로 광역도시 계획에 반영하여 그린벨트 해제를 선행할 필요가 있다.

올 연말 이전이나 내년에 중앙도시계획위원회의 심의를 거친 뒤, 주민·지자체·전문가 의견 수렴과 함께 건교부장관의 결정으로 도시계획 변경절차를 거치고 나서 수도권 광역도시계획에 반영할 예정이다.

개발제한구역 해제가 2005∼2006년에 완료될 경우, 2007년 지구 지정을 거쳐 2008년 하반기에 국·공유지에서 건설되는 주택은 최초 분양이 이루어질 것으로 전망된다.

또한 강남지역 수요 흡수를 위한 국·공유지 활용 택지의 경우, 주택정책 목적상 공공부문이 중요한 역할을 담당하는 것이 필요한 지역이므로 주택공영개발 적용을 추진할 계획이다.

-사업시행자 지정요건·소형의무 비율 완화·용적률 추가 허용 등 인센티브 적용

한편, 공공이 시행하는 경우에 한해 사업시행자 지정요건·소형의무비율 완화·용적률 추가 허용 등의 인센티브가 적용되며, 민간이 현행 조합방식 등으로 사업을 시행할 경우 적용되지 않는다. 공공이 시행하는 사업에 대한 용적률 인센티브의 경우 광역지구 내 개발계획이 수립되면 대상지구내 용도지역 변경이 이뤄진 것으로 간주해 용적률을 높일 수 있다. 예를 들어 서울시내 2종 지구일 경우 현행 용적률은 200% 수준이지만 개발계획이 수립되면 3종지구로 250% 수준까지 높일 수 있다. 반면, 재건축단지는 광역지구에는 포함될 수 있으나 규제완화 및 용적률 인센티브 적용대상에서는 제외된다.

재개발 임대주택은 용적률 증가분과 관계없이 전체물량의 17% 수준으로 건설해야 하고, 이를 지자체에서 매수(대지비-감정가, 건축비-표준건축비)해 기존 세입자에게 임대한다.

용적률 인센티브를 얻는 임대주택은 현행 용적률 외에 추가되는 용적률의 일정비율을 임대주택으로 건설해야 하고, 지자체에서는 표준건축비만 지급하고 대지는 기부체납 형식으로 매수한다.

광역개발이 시행되는 지역은 주로 기존 단독주택이 밀집된 지역이므로 일반적으로 관리처분이나 환지방식으로 추진하도록 할 계획이며, 은평뉴타운과 같이 나대지 비율이 일정수준 이상인 지역에서는 공공에 의한 수용방식이 허용된다.

현재 뉴타운사업이 진행 중이거나 계획이 발표됐다 하더라도 새로 제정되는 특별법에 의한 광역지구 지정을 신청할 경우, 특별법의 절차에 따라 사업을 추진할 수 있다.

-세제분야, 1가구 2주택 양도세율 50%로 확정

먼저 50%냐 60%냐를 놓고 고민하던 1가구 2주택 양도세율은 50%로 확정됐다. 또 양도세 중과 대상자들이 집을 팔수 있는 시간을 준다는 차원에서 제도 시행시기를 2007년 이후로 늦추기로 했다. 70% 상향’을 검토 했던 3주택 양도세 중과세율은 현행대로 60%를 유지하기로 의견을 모았다.

당정은 또 2주택 보유자 중 농가주택이나 이혼, 이사, 취업, 노부모 봉양 등으로 2주택을 일시적으로 보유한 경우 양도세 중과대상에서 제외해 전체 양도세 중과대상을 20만 가구로 제한하기로 했다.

또 2주택 보유자 가운데 수도권과 광역시에서는 기준시가 1억원 이하, 그 외 지역은 3억원 이하의 주택은 1가구 2주택 양도소득세 중과대상에서 제외하기로 했다. 종합부동산세 상한선은 당초 상한선을 폐지하기로 했으나 전년대비 200% 두 배를 넘지 않도록 정했다.

이와 함께 서민들의 세 부담이 급격히 늘어날 수 있다는 지적에 따라 재산세율 인상시기를 2년 정도 유예하는 방안도 검토하기로 했다. 실거래가 과세로 세금부담이 급격히 늘어나게 된 거래세의 경우 지방자치단체의 반발 등의 이유로 0.5%포인트 내리기로 잠정 합의했다. 현재 취득세의 세율은 과표의 2.2%, 등록세는 1.8%이다.

-주택공급제도 개편

최초 분양자가 실제로 부담하는 가격 분양가＋채권매입에 따른 손실액 인근 아파트 시세에 근접수준의 채권매입 상한금액 책정

최초 분양받는 이의 과도한 시세차익을 환수하기 위해 발행한다는 점에서, 최초 분양자가 실제로 부담하는 가격(분양가＋채권매입에 따른 손실액)이 인근 아파트 시세에 근접하는 수준이 되도록 채권매입 상한금액을 책정할 계획이다.

현행 규정상 분양가 상한제 적용 주택의 경우 전매제한 기간 중에도 불가피한 이주나 이혼·경매 등 사유가 있는 경우 사업주체의 동의를 얻어 시장에 매각할 수 있으나 주공이 우선적으로 매수할 수 있다.(매수가격은 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년 만기 정기이자율을 합산한 금액)

분양가 규제가 적용되는 주택을 분양받은 사람은 재당첨 금지기간 내에는 평형에 관계없이 청약대상인 모든 신규주택을 다시 분양받을 수 없도록 하고 있다.

판교 등 주택공영개발지구에서는 25.7평 초과 공급물량의 일부를 월세형 또는 전세형 임대주택으로 공급하고, 시장 상황에 따라 이를 매각해 공공의 수급조절기능을 강화할 계획이다.

이같은 임대주택은 일반적인 10년 장기임대주택과 달리 임대기간은 2년(연장가능), 임대료는 인근 시세에 근접한 수준으로 책정하고 입주자격은 제한하지 않을 계획이다. 또 해당 주택 매각시 기존 임차인에게 분양우선권을 부여하지 않을 것이다.

-토지시장 안정대책

개발부담금 - 토지 투기 방지, 기반시설부담금 - 설치비용 조달 개발의욕 위축시킬 우려 없다

토지취득 시 자금조달 내역을 제출시키는 이유는 출처가 불분명한 자금·탈세·명의신탁에 의한 취득 등에 대해 사후 적발을 가능하게 해 각종 탈법적인 거래를 억제하기 위한 것으로 풀이된다.

도시지역 내의 녹지지역만을 대상으로 하던 토지분할 허가대상 규정을 非도시지역으로 확대, 기획부동산업체 등의 무분별한 분할을 막아 투기적 거래 및 투기조장행위를 방지할 수 있을 것으로 본다.

‘토지거래허가제’강화가 실수요 목적의 토지취득만을 허용하는 제도이므로 정상적인 거래나 개발이 위축될 것으로 보진 않지만, 투기요인이 해소되면 즉시 허가구역에서 해제해 국민 불편을 최소화할 방침이다.

‘기반시설부담금제’의 도입은 개발에 따른 혜택을 받는 사람이 개발비용을 부담하는 것이기 때문에 합리적이라는 분석이다. 이 제도를 통해 기반시설에 대해 개인이 비용을 부담하지 않으면서 혜택만 누리려는 외부불경제 현상을 막고, 외부비용을 이용한 과도한 개발을 억제해 토지시장을 안정시킬 수 있다.

‘개발부담금’은 일정규모 이상의 토지개발에 따른 지가상승 차익을 환수하는 제도이며, ‘기반시설부담금’은 토지의 고밀도 이용에 따른 기반시설 설치비용을 원인자가 부담하는 제도다.

개발부담금은 지가상승으로 인한 부당한 차익을 적정하게 환수해 토지 투기를 방지하기 위한 것이다. 반면, ‘기반시설부담금’은 개발에 따른 설치비용을 조달하는 것이 주 목적이고 개발이익 환수는 부수적인 목적이라는 데 차이가 있다.

‘개발부담금’은 공공기관 시행사업과 서민주택 등에 대해서는 부과면제 또는 감면제도를 운영하고 있으며, 그동안의 경험을 비춰볼 때도 부담전가나 가격상승은 크지 않을 것으로 본다.

‘기반시설부담금’ 역시 소비자에게 상당부분 전가되더라도 원인자 및 수익자부담의 원칙에서 볼 때, 소비자의 실질부담이 증가된 것으로 볼 수는 없다.

일각에서는 ‘개발부담금’ 및 ‘기반시설부담금’으로 인해 개발의욕을 위축시킬 우려하고 있다. 하지만 개발사업은 주로 거시경제 상황과 부동산시장 여건에 영향을 받는다는 것이 일반적인 견해이며, 기반시설부담금의 경우도 국민임대주택, 농어촌주택, 중소기업 창업공장 등 각종 면제·감면제도을 마련할 계획이기 때문에 개발행위가 위축되지는 않을 것으로 본다.

소형주택도 신규인구 유입에 따라 기반시설 소요가 발생한 것이므로 ‘기반시설부담금’의 부과대상이 되지만, 부담금 자체가 지가수준 및 건축규모에 비례하므로 소형주택의 부담은 크지 않을 것이다. 또 일정규모 이하 건축행위는 면제 또는 감면할 계획이다.

확보된 ‘기반시설부담금’은 우선 해당지역 지자체가 사용하고, 광역도로·공원 등 광역적 기반시설 설치가 필요한 한도에서 시·도가 사용한다. 국가도 국가적 기반시설 확충을 위해 일부 사용할 계획이다.

지자체에서는 ‘기반시설특별회계’를 설치해 기반시설 설치용도로만 사용하고, 국가에서는 ‘균형발전특별회계’로 귀속해 관리할 계획이다.

-투기우려지역의 부재지주에 대한 채권보상 강화 배경은?

현재 부재지주에 대해 보상금을 3000만 원 초과분에 대해 채권으로 지급할 수 있도록 채권보상을 강화했지만 그 실효성은 아직 미약할 것으로 본다.

또 최근 대규모 개발사업 등으로 토지보상비가 급증하고 대체토지 수요 증가로 지가도 상승하는 등 악순환이 우려돼 이를 억제하기 위해 채권보상의 활성화가 필요하다.

-대책발표 마무리 단계서, 잇단 예외 인정 등으로 ‘강력한’ 부동산 대책 후퇴

8.31부동산종합대책 문제점과 대안

대책발표가 임박하면서 전체적으로 당초 방침보다 약화되는 모습을 보였다. 특히 투기수요 억제를 위한 세제강화방안이 당초 방침보다 후퇴하는 모습을 보여 강력한 부동산대책이 지속될 지 여부에 의문을 던져주고 있다.

2주택보유자에 대한 양도세율은 50%로 조금 올리는데 그쳤고 3주택보유자에 대해서는 기존의 60%로 결정됐다. 특히 보유세 강화책의 핵심인 종합부동산세도 상한선을 없애기로 했다가 1백50%에서 2백%로 올리는 선으로 약화됐다.

결국 투기소득 철저 환수라는 원칙 아래 대책 마련에 착수했지만 발표가 임박하면서는 온갖 예외를 인정하면서 대책들이 후퇴하고 있는 것이다.

부동산 대책이 입안과정에서 강도가 약화되면서 입법과정에서 더 무뎌질 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

문제는 부동산대책의 강도 약화가 아니라 대책에 대한 신뢰를 약화시킨다는데 있다. 지속적으로 추진되면서 시장과 참여자들에게 변하지 않는다는 신뢰를 심어줘야 할 부동산 대책이 발표되기 전부터 효과를 의심스럽게 하고 있다.

정부의 8.31 부동산대책은 개발이익환수제도와 공공택지에 대한 공영개발 방안이 기대에 비해 크게 후퇴하였다 과연 정부의 대책으로 서민들이 내 집 마련을 할 수 있을 정도로 분양가가 낮아질 것인가에 대한 확실한 전망이 부재하다. 또한 보유세, 양도소득세 강화 등 정부의 8.31 부동산 대책이 투기억제를 위한 세제 강화 방침에도 불구하고 투기수요를 촉발시킬 신도시 개발이라는 상호 모순 된 대책을 동시에 포함시켜 서민주거안정 효과가 제대로 발휘될 수 있을지 우려된다.

투기수요 차단 정책에서의 일부 진전은 환영할 만하나 국회 입법과정에서 이러한 기조가 후퇴되거나 변질되어서는 안 될 것이다.

지금의 부동산투기는 ‘공급부족’ 보다는 ‘소수의 토지·주택의 독점’이 근본적 원인이라는 것은 온 국민이 다 아는 사실이다.

송파구를 제외한 강남벨트의 주택보급률이 100%를 넘었다는 점, 매매가 대비 전세가의 비율이 유례없이 낮다는 점, 강남벨트 등의 주택담보 대출비율이 전국 최고라는 점, 수년 전부터 1가구 다주택자들이 강남벨트 소재 아파트를 집중적으로 매수한 점 등의 실증적인 사례가 ‘투기적 가수요’의 존재를 입증해 주고 있다. 또한 최근 행자부가 발표한 자료를 보면 전국 세대 가운데 5%에 불과한 89만 세대가 주택의 21%에 해당하는 약 240만 채를 소유하고 있고, 1가구 다주택자들 중 상당수가 강남벨트에 거주하고 있는 것으로 나타났다. 토지에 대한 소유 집중도는 면적 기준으로 상위 1%의 세대가 전국 사유지의34%, 상위 5%가 62%를 소유하고 있는 것으로 나타났다. 이러한 실증적인 자료들이 ‘소수의 부동산독점’을 부동산투기의 주범으로 지목하고 있다. ‘집을 더 많이 지어야 집값이 싸지지 않겠느냐’는 공급확대론자들의 이론은 실수요자인 무주택서민에게는 공허한 소리로 밖에 안 들린다. 서유럽의 임대주택 비율은 30~40%인데 반해 한국의 임대주택비율은 3~4%이다. 토지나 주택이 공공재인 성격이 강해서 시장주의자들이 주장 하는 데 로 방관한다면 엄청난 폐단이 발생하게 되어서 서유럽국가들은 임대주택을 많이 건설했던 것이다. 정부도 주택의 공공재적인 성격을 더욱 더 인식해서 서유럽의 임대주택비율에 접근해야한다. 임대주택 건설예산은 부동산 보유세 등 소수의 부동산 과다보유자로부터 세금과 개발이익을 걷어서 충원해야 한다.

한국 사회 대다수의 국민들의 목을 조이며 숨통을 막히게 하는 부동산문제를 해결하기 위해 정부가 발표한 그나마 반쪽짜리 대책마저도 후퇴해서는 안 된다. 우리나라 전체 가구 중 45% 이상에 달하는 무주택서민들의 내 집 마련의 꿈을 이루는데 정부와 국회는 앞장서야 한다.

김경수기자

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